潘石屹：唯有信心才能战胜恐慌与危机

    王丽娅：您认为政府是否已经充分了解到了中国房地产行业目前的困境？政府现在出手"救市"是否已经有些晚了？眼前最直接最有效的方法应该是什么？

    潘石屹：中央政府对中国的经济是有全盘考虑的，我没有，也无法有这样的高度去评判这些政策出台的迟或者是早。但房地产行业目前的处境的确很惨，资金短缺，市场上面人们失去了信心。最有效的办法就是给房地产行业的贷款能与别的行业享受同样的待遇，同时放宽第二套房子按揭贷款的政策。

    张杰：你认为"万科第一枪"对未来全国房价有什么影响？会不会迅速蔓延？你觉得地产业走出当前的低迷,还需要多长时间,半年还是一年?还依赖于哪些变量?

    潘石屹：如果比较超脱地看万科这次降价在全中国引起的价格战，我们可以看到，中国房地产的格局要开始进行大规模的调整，因为保障性住房（经济适用房、廉租屋、双限房）即将大量上市，占了原来住宅开发商相当一部分的市场。潜在的小产权房还未处理，无论处理的结果如何，总会有一部分小产权房会上市流通。二手房流通环节的各种限制还没有解除，如果一旦在二手房的流通环节降低税费和简化交易的手续，也将会有大量的二手房上市，小产权房和二手房就如同房市中的“大小非”一样。由此可以看出，留给未来住宅开发商的市场份额已经很小了。2008年住宅的销售额能有2007年的一半就已经相当不错了。而市场上面住宅开发商数量众多，前些年，他们又拥有了大量的土地储备，越来越缩小的住宅市场是无法消化的，这是问题的根本。而万科打响住宅价格战的第一枪也正是在这种背景下进行的。

    刘欣然：您呼吁救市的理论基础是什么？房地产行业的萧条将给整个经济体造成多大危害？

    潘石屹：在我的文章中，我一直没有采用“救市”这个词，我曾用过“松绑”，就是给房地产行业和其他行业相同的贷款条件。更谈不上什么理论，只是我在房地产市场中的最前沿看到了房地产行业的危机，而且这种危机一旦处理不好，会涉及到别的行业，对别的行业也会造成伤害。

    许佳：最近您几次表达了对当前中国房地产市场的担忧，您担忧的导火索是万科的降价吗？您认为在目前这种大的氛围下，房地产市场下一步还会发生什么样的变动？

    潘石屹：对市场经济最大的伤害莫过于大起大跌。万科在所有城市同时大幅度降价，再加上万科是中国房地产行业的龙头老大，它们的销售额是全中国第一，这足以给中国的住宅市场造成一次“地震”。在万科降价的城市，住宅市场都受到了很大的打击，市场的信心也受到了摧毁。下一步的结果真是很难预料，用“势如破竹”和“山崩之势”来形容，我想不为过。
 

SOHO成功地避开了中低档住宅市场的白热化竞争

    张杰：你分析万科降价的基础是年底政府保障性住房和70-90户型商品房大量上市，而SOHO的产品刚好避开这一范围，这是否成为SOHO逆市调价的基础？

    潘石屹：我前天在博客中分析了万科为什么降价的五点原因，而年底政府推出的保障性住房及“9070”户型的大量上市是这五点原因中的两点。

    SOHO中国在三年前就做出了战略性调整，当时许多同行、朋友、媒体都不理解SOHO中国为什么这么做，这其中也包括我们公司的一些同事。但今天来看，这种调整是及时的，是适应市场的。SOHO中国在未来的两年时间，当中国的住宅市场竞争白热化的时候，SOHO中国已经进入了写字楼和商业开发的弱竞争领域。这次三里屯SOHO的调价是我们进行了各个方面的评估而做出的决定，其中最重要的一条依据就是没有竞争对手，因为中国绝大多数的开发商把精力和注意力都放在中低档的住宅开发上。

    一个公司正确的商业模式就如同选好了一棵树苗，在夏天，我们看到草长得总比树快，但最后成材的还是树，而不是草。

    张杰：近期SOHO销售业绩很好，可以在这次房地产的低迷中独善其身，你为什么要比那些遇到困难的开发商先跳出来呼吁救市？

    潘石屹：前不久，我见到了华高莱斯的李忠，李忠对我说他接触的房地产开发商非常多，他发现了一个很奇怪的现象：在过去资金并不紧张的时候，房地产开发商都在一起哭穷，说自己没有钱了。但到现在资金真正紧张时，快断顿时，房地产开发商在一起反而再不提资金紧张的事了。他说这与开发商的心理有关，越是没钱的时候越不愿意说自己没钱。但我们要看到行业真正遇到的问题是什么，这问题就是缺钱，确实已经缺钱缺到了难以为继的地步。

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